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    哪些城市房价在上涨?
        发布时间:2015-5-19 16:49:14    来源:中国经营网
        今年以来,在“3·30”新政和地方一系列救市举措之下,楼市也出现回暖态势。不过,不同区域之间的分化进一步加剧。中原地产首席市场分析师张大伟分析称,这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多也就20个左右,其他城市出现突然上涨的可能性不大。

      真正能复苏的也就20城

      据第一财经日报报道,广东省统计局发布的数据显示,1~4月,广东商品房销售面积2551.88万平方米,同比增长13.4%,增幅比一季度提高9.3个百分点;商品房销售额2352.78亿元,增长12.8%,增幅比一季度提高9.4个百分点。其中,商品住宅销售面积2307.60万平方米,增长15.5%。

      在四个一线城市中,广东坐拥广州和深圳2个,这两个城市占广东房地产市场很大比例。今年以来,一线城市的楼市率先回暖,销售明显好于其他城市。

      对此,合富房地产经济研究院院长龙斌分析指出,今年以来珠三角楼市发展比较稳定。深圳、广州、佛山、东莞都是外来人口很多的城市,人口仍在不断流入,整个珠三角城市群楼市今年的表现都不错。

      数据也显示,按区域分,1~4月,珠三角地区销售面积增长15.6%,增幅比一季度提高10.6个百分点;东翼和西翼商品房销售面积下降3.2%和2.6%。降幅分别比一季度收窄5.0个和8.6个百分点。

      另一个沿海大省浙江的走势也和广东有点类似。浙江省统计局发布的数据显示,1~4月,浙江商品房销售面积1368万平方米,销售额1409亿元,分别增长29.1%和27.5%,增幅比一季度提高14.1和18个百分点,比去年同期大幅回升56.7和60.1个百分点。

      值得注意的是,房地产开发增速靠后的几个省份分别为黑龙江、青海、辽宁、陕西,主要以能源重化省份为主。今年以来,能源重化省份的经济下行尤为明显。

      吉林省政府决策咨询委员会委员、吉林大学东北亚研究院教授衣保中对本报说,目前整个东北的主要问题是经济以重化工业、大型国企为主,能源重化产业占比太大,去年以来宏观经济下行明显,东北的能源、原材料滞销,经济也随之低迷。

      陕西省政府参事、陕西省社科院研究员张宝通说,陕西的煤炭质量比较好,去年陕西的经济发展仍不错。但今年在宏观经济进一步下行的情况下,陕西的煤炭经济也受到了影响。此外,石油化工也是陕西的重要支柱产业,在全球石油价格下行的情况下,陕西也受到了比较大的影响。

      有鉴于此,中原地产首席市场分析师张大伟分析,在固定资产投资中,房地产开发投资占比超过20%,加之上下游产业链上的投资占比超过了40%。因此房地产发展对地方经济影响很大,楼市下行拖累了部分地区经济低迷。

      相比之下,沿海几个发达省份如浙江、广东今年的经济增速不再位列中下游,而是跻身中游和上游。例如,去年一季度浙江GDP增长仅为7%,比当时全国水平低0.4个百分点,在全国位列倒数第五,今年浙江GDP增速比全国高出1.2个百分点,位列全国第11位。

      实际上,国家统计局城市司高级统计师刘建伟说,房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨,最高涨幅分别为1.8%和2.4%,少数二线城市房价出现上涨,绝大部分三线城市房价仍然下降。

      据测算,4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

      新建商品住宅价格上涨的18个城市,绝大部分是东部沿海的一二线城市。其中深圳、北京和上海三个城市的新建商品住宅价格环比增幅最大。深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市,今年1~3月份继续上涨,扮演房价上涨的“领头羊”角色。

    其他城市中,温州上涨0.7%,广州和杭州、金华上涨0.4%,南京、武汉、石家庄上涨0.3%,厦门、宁波、哈尔滨、徐州上涨了0.2%。张大伟分析,这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多也就20个左右,其他城市出现突然上涨的可能性不大。

      那么,到底是哪些城市房价在上涨?什么样的城市会上涨?张大伟说,判断一个城市房价是否会坚挺,最根本的因素在于经济发展和人口流入,以及一定时期内的库存。对于意向购房者,他提醒称,人口的净流入依然是最重要的指标。

      有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个,包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市。基本上,目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。

      其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首;首都北京的人口净流入数为771.8万,人口吸引力排名第二;深圳排在第三,人口净流入数为755.59万。这三个一线城市的房价涨幅也领跑全国。

      像副省级城市杭州,人口净流入高居第13位,不过由于此前供应量过大,去年以来房价出现明显下滑,但在今年4月环比上涨了0.4%。

      相比之下,东北大部分中心城市都出现了人口外流现象。比如,大连小学生下降16.9%、哈尔滨减少12.1%、长春减少11.2%、沈阳减少5.2%、抚顺减少18%、锦州减少15.3%、盘锦减少了14.3%、齐齐哈尔减少了18%、牡丹江减少了27%。

      东北当地一位发改系统的人士分析,在产业结构上,包括辽宁在内的东北地区产业结构不太合理,重工业多、轻工业少,导致东北就业不足,人口流向南方。“人口外流后,包括房地产、餐饮业等的需求都随之下降。”

      张大伟说,目前一二线城市与三四线城市的分化十分明显。由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡,一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势,体现在政策刺激、成交、房价涨跌等方面的不均衡。

      开发商加紧推货

      据中证网报道,“房价可能在一夜之间就面目全非。”深圳一位二手房经纪人表示。让楼市再度成为焦点的是3月30日落地的楼市新政。

      根据央行、住建部、银监会联合下发的通知,拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。

      这次以“降首付”为主题的楼市新政,让二手房业主们忙活起来。“‘反价’的现象越来越多了。原本谈好了价格,昨晚通知下发之后,业主加个5万10万的都不在少数,有的干脆就不卖了,坐等房价上涨。”上述经纪人透露。

      深圳中原研究中心调查显示,在深圳的二手房交易市场,有些热门房源甚至出现一天多次“反价”的现象,二手房平均价格从2014年9月的30233元/平方米一路攀升,现已突破33000元/平方米。据了解,除深圳之外,包括广州、惠州在内的多个城市均出现了业主“反价”的情形。

      除“降首付”之外,财政部关于个人住房营业税政策的调整也似乎让二手房业主们更有“底气”。根据财政部、国税总局下发的通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

        在此之前,免征营业税的购买年限是5年。“5年变2年,对于业主们来说差别很大,不仅缴纳营业税的概率变小,给业主们处置房产的时间也更宽裕,业主们更有底气跟你谈价格了。”上述经纪人表示。

      政策松绑被认为将极大地提振市场。不仅部分地区的二手房业主开始“反价”,一些新房的开发商也开始酝酿涨价。

      4月恒大发布无理由退房,保利宣布5P策略并推出房展会,引起业内轰动,当月恒大实现销售151.2亿元,同比增8.9%,保利实现销售133.52亿元,同比增60.36%。此后,碧桂园和越秀地产也接连推出零首付、免首付等营销噱头。

      碧桂园昨日推出“0号行动”,覆盖0首付、0首付免息、0物业费、0费用(契税 维修基金)多项促销方案。其中,零首付即缴交定金即可签约,剩余首付款延期一个月补齐。

      对此,同策咨询研究部总监张宏伟说,央行降息等政策叠加刺激之下,市场信心将进一步提升,尤其是原来在“3·30新政”等政策刺激之下,对于已经呈现出基本面复苏态势的城市,如北、上、广、深一线城市,合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲,未来下半年预期会涨价、买涨不买跌的现象或提前来临。

      张宏伟说,与此同时,大多数城市房价仍然没有明显上涨现象,或者仍然处于同比或环比下跌状态。这说明大多数城市仍然处于去库存阶段,没有明显复苏和好转。

      另据CRIC分析称,2014年碧桂园净利润率为10%,在前十名房企中比较靠后。如果企业再牺牲利润换取销售,那么利润率将再打折扣,而选择0首付,可兼顾利润与销售。而方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为,零首付只是购房折扣换说法。

      事实上,中国指数研究院在分析此次新政出台的背景时指出,在2014年全国房地产销售及新开工面积下降明显、开发投资放缓的背景下,各个城市的库存压力持续增加,今年1-2月销量继续大幅回落,多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上,市场整体的去库存压力凸显。稳定房地产市场信心、房地产开发投资节奏,仍将是各级政府在稳增长过程中的主要任务之一。

      分析人士指出,在去年四季度以来多个利好政策的合力之下,一二手房市场的供应热情有望得到激发,购房者出手的意愿在加强,楼市有望在4月份迎来一波成交小高潮。至少在成交量方面,预计会有一个明显的增长。

      上述机构指出,最新出台的政策意味着改善型需求获大力支持,楼市稳消费基础更趋牢固。对购房者而言,二套房首付降低、税费减免政策降低购房成本,刺激潜在购房需求特别是改善型需求的释放。针对新房市场来说,公积金购买首套自住房成本首付比例降低,大大减轻了改善型需求在购房初期的资金压力。

      针对二手房市场来说,免征营业税期限由5年调整为2年,带来二手房流转成本降低,在一定程度上刺激二手房交易。因而,此次政策调整,对购房者的直接影响是购房成本降低,影响市场预期,一定程度上也刺激部分观望需求入市,推动成交回升。

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    责编:罗美艳
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