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    楼市实施美国两房模式概率高
        发布时间:2015-5-19 16:20:12    来源:网易
        北京科技大学教授赵晓撰文指出, 目前来看,实行“两房”模式的概率更高。虽然国家住房银行与美国的“两房”在设立初衷和资金规模上有一定区别,但其实质仍是为中低收入家庭融资买房,这一政策对未来住房消费的撬动作用不可估量。这篇文章具有一定参考意义。

      中国经济的真正突围必须靠更全面、统合的战略,这可以说是与2008年最大不同的形势特点。现在需要第二代改革、开放与发展战略:从经济改革转向全面改革,打击贪腐,简政放权,建立法治中国、文明中国,构建可从“中等收入”迈向“高等收入”新制度平台;从融入国际秩序到主动建构新秩序;用自贸区、“互联网++”、混合所有制改革等各种策略开辟“新常态”发展轨道。

      中国经济目前正处于新旧交替的“衔接期”。今年一季度,GDP增速为六年来最低,货运量、粗钢产量、发电量等重要实物指数甚至跌入负增长。财政部部长楼继伟在最近的一次演讲中直言不讳地警告:中国经济掉入“中等收入陷阱”的可能性大于50%!

      那么,现在靠什么来支撑中国经济:楼市、股市还是其他?

      谁都清楚,我国房地产的供需局面已发生了历史转折,严重供不应求的楼市已走向供大于求。那么,房地产是否对中国经济已无可作为?答案同样也是否定的。

      判断中国房地产大势,笔者并不认同当前普遍认为楼市已绝对过剩的观点。我国住房的实物销售量仍是天文数字,表明刚需依然强劲;我国城市化进程刚越过50%,潜在需求无疑巨大。笔者以为,我国住房市场的真正问题在于,贫富分化导致“先富人群”对住房的拉动浪潮之后,“未富人群”的拉动浪潮青黄不接,进而才出现了一方面住房需求巨大,另一方面楼盘过剩的情形。据调查,我国“先富人群”拥有多套住房,但“未富人群”如3亿农民工及其家属,在工作地买房的仅0.9%,在靠近原住地的县城等买房的也只有约15%;2013年农村农民工买房的房价收入比高达17.53年,城镇农民工房价收入比也在10年左右。如果这些“未富人群”都能买得起房子,住房还会过剩吗?

      因此,从中长期看,引领中国新型城市化、助推经济增长,想方设法使“未富人群”转变成“共富人群”,进而成为房地产下一波的消费主力,是中国房地产业能继续健康发展的关键。

      从当下看,松绑楼市调控已成了主旋律。无疑,趁房地产市场相对低迷之机将行政性调控手段回归市场化运行,政府是希望以“稳楼市”来“稳增长”,进而“稳就业”。当然还有更重要的,那就是当前摆在中国经济面前的严峻挑战:必须赶在人口老龄化到来之前跨越“中等收入陷阱”。具体目标就是力保中国经济年均6%至7%的持续中高速增长,进而为经济结构转型和全面深化改革赢取时间和空间,而这时间段也就5至7年左右,这也正是十八届三中全会提出在2020年人均收入翻一番的背后意义所在。

      在经济结构调整阵痛和外部需求不振相互叠加时,用政策刺激兜底,同时以战略突围是关键所在。货币开闸、投资升温、楼市松绑等,为的正是宏观兜底的缘故。而在这一更加复杂、全面的政策组合中,房地产业不可缺位,必须继续发挥投资和提振内需的作用。住建部公积金监管司司长张其光日前就撰文称,“房地产业仍然是我国经济增长的主要动力,经济‘房地产化’短期内难以扭转”。在我国,房地产开发投资占全社会固定资产投资的20%还强,房地产投资下滑对整个经济增长的拖累作用不容小觑。

      总体来看,今年楼市的宽松政策主要还是由鼓励一套房刚需拓展到二套改善型需求,无论房贷还是税收政策的调整,都在为改善型需求提供最大便利,坚持“稳定住房消费需求”的大方向没有变。但是,笔者以为,这并不代表鼓励投资性住房需求的事情就不能做,这要视经济未来的走势而定。

      首先是继续释放流动性。市场普遍预计,年内估计还会有两次降息,一或两次降准。不管定向还是不定向,降息降准对楼市回暖都是利好。但是,首套房贷款利率进一步下调的空间已不大,因为银行在利差的约束下动力已显不足。以目前的贷款基准利率,在存款利率上浮空间打开之后,打7折的话,贷款银行是要亏本的。所以,在存款利率不下调的情况下,二套房利率上浮10%会逐渐取消。

      其次是限购政策会进一步修正,调整购房税收政策。营业税免征已从5年改为了2年,进一步下调的空间基本没有了。暂停执行对非唯一住房征收20%的个税政策是焦点,即使继续执行,也会不再按差额的20%征收,而是按交易总额的1%简易税率征收,这在年内是大概率事件。

      最后,也是最重要的一个政策,就是创建国家住房银行。关于国家住房银行的发展模式,目前热议的有两种:一种是国家开发银行模式,即住房银行通过发行金融债筹集资金,然后直接向购房者和开发商提供资金支持;另一种是类似美国的“两房”模式,即住房银行通过购买商业银行住房抵押贷款来支持个人住房市场。目前来看,实行“两房”模式的概率更高。虽然国家住房银行与美国的“两房”在设立初衷和资金规模上有一定区别,但其实质仍是为中低收入家庭融资买房,这一政策对未来住房消费的撬动作用不可估量。

      政策在升温,但楼市尚未激活。与此同时,自去年冬天以来牛气十足的沪深股市正在上演多种多样的创富故事,其中的风险不言而喻。不过,在中美各种经济指标的对比中,沪深股市始终是洼地,而通过股市上扬来吸引外流资本回流,以稳定货币流量、人民币局势进而刺激投资和创新,在当下自有其合理性。但必须清楚的是,中国经济的真正突围必须靠更全面、统合的战略,这可以说是与2008年最大不同的形势特点。1978年启动的改革、开放与发展战略,令中国在经济改革上突围,进而实现了经济起飞以及初步崛起,而今天中国现在需要第二代改革、开放与发展的战略。

      若要归纳这一全盘、统合的战略思路的核心思想,那就是改革、开放、发展这么三条。改革:从经济改革转向全面改革,打击贪腐,简政放权,致力于建立法治中国、文明中国,以构建可从“中等收入”迈向“高等收入”新的制度平台;开放:从融入国际秩序到主动建构新秩序,用“一带一路”、亚投行、人民币国际化等开放战略来赢得更安全、有利的国际环境并消除国内房地产-重化工业增长浪潮消退后的产能过剩;发展:用宏观兜底来稳定就业和经济,用自贸区、“互联网++”、混合所有制改革等各种策略来开辟新路,重新界定政府与市场边界,扩大市场配置资源的空间,推动全民创业热潮以及新兴产业和服务业的成长,实现经济转型,真正进入“新常态”发展轨道。

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    责编:罗美艳
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